Eksmisja pandemia: odmowa i dalsze kroki prawne

Pandemia COVID-19 przyniosła bezprecedensowe zmiany w polskim porządku prawnym, z których jedne z najbardziej dotkliwych dla rynku nieruchomości dotyczyły wstrzymania postępowań eksmisyjnych. Przez ponad dwa lata właściciele mieszkań borykali się z problemem nieuczciwych lub niewypłacalnych lokatorów, których nie można było usunąć z lokalu. Choć regulacje te miały na celu ochronę zdrowia publicznego i zapobieganie bezdomności w trudnym okresie sanitarnym, dla wielu wynajmujących oznaczały one ogromne straty finansowe. Obecnie, po uchyleniu przepisów covidowych, sytuacja prawna uległa diametralnej zmianie. Warto dokładnie przeanalizować, jak wyglądała odmowa eksmisji w czasie pandemii oraz jakie kroki prawne należy podjąć dzisiaj, aby skutecznie i zgodnie z prawem odzyskać swoją nieruchomość.

Wstrzymanie eksmisji w czasie pandemii – podstawa prawna i cel regulacji

Kluczowym instrumentem prawnym, który zamroził procedury eksmisyjne w Polsce, był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Regulacja ta miała charakter bezwzględny i dotyczyła zdecydowanej większości postępowań egzekucyjnych mających na celu opróżnienie lokali. Wprowadzenie tego przepisu wywołało burzliwą dyskusję wśród prawników i uczestników rynku nieruchomości. Z jednej strony podkreślano konieczność ochrony humanitarnej lokatorów w dobie kryzysu zdrowotnego, z drugiej zaś wskazywano na drastyczne naruszenie konstytucyjnego prawa własności. Właściciele lokali zostali de facto obarczeni socjalnymi obowiązkami państwa, nie otrzymując w zamian żadnych rekompensat za brak możliwości dysponowania swoją własnością.

Art. 15zzu ustawy covidowej i jego konsekwencje

Wprowadzenie tego przepisu oznaczało, że choć sądy cywilne mogły nadal prowadzić postępowania o eksmisję i wydawać wyroki nakazujące opuszczenie lokalu, to komornicy sądowi mieli prawny zakaz ich fizycznego wykonywania. W praktyce doprowadziło to do sytuacji, w której właściciele posiadający prawomocne wyroki sądowe z klauzulą wykonalności pozostawali bezradni wobec lokatorów, którzy odmawiali płacenia czynszu i opuszczenia nieruchomości. Blokada ta trwała od wiosny 2020 roku aż do wiosny 2022 roku, co doprowadziło do kumulacji tysięcy niewykonanych wyroków eksmisyjnych. Lokatorzy, mając świadomość bezkarności, często całkowicie zaprzestawali regulowania jakichkolwiek opłat, przerzucając koszty eksploatacji mieszkań (takie jak czynsz administracyjny, ogrzewanie czy woda) bezpośrednio na właścicieli, co doprowadziło wielu z nich na skraj bankruktwa.

Kiedy komornik odmawiał wykonania eksmisji?

W okresie obowiązywania zakazu, komornik sądowy po otrzymaniu wniosku o wszczęcie egzekucji polegającej na opróżnieniu lokalu mieszkalnego, miał obowiązek odmówić podjęcia czynności wykonawczych. Odmowa ta opierała się bezpośrednio na wspomnianym art. 15zzu ustawy covidowej. Każda próba przeprowadzenia eksmisji wbrew temu zakazowi stanowiłaby rażące naruszenie prawa przez organ egzekucyjny. Istniały jednak nieliczne wyjątki od tej zasady. Zakaz nie dotyczył m.in. eksmisji orzekanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, a także sytuacji, w których nakaz opróżnienia lokalu wynikał z decyzji administracyjnych (np. nakazu nadzoru budowlanego w związku z zagrożeniem katastrofą budowlaną). Wyłączone spod zakazu były również sytuacje, w których eksmisja dotyczyła lokali użytkowych, choć i tu zdarzały się wątpliwości interpretacyjne. Poza tymi rzadkimi przypadkami, komornicy konsekwentnie odmawiali egzekucji, wydając postanowienia o odmowie wszczęcia lub zawieszeniu postępowań, co zmuszało właścicieli do oczekiwania na zmiany legislacyjne.

Uchylenie zakazu eksmisji – przełom dla właścicieli nieruchomości

Sytuacja prawna uległa diametralnej zmianie wiosną 2022 roku. Na mocy ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw, ustawodawca zdecydował o uchyleniu art. 15zzu ustawy covidowej. Przepis ten przestał obowiązywać z dniem 15 kwietnia 2022 roku. Od tego momentu komornicy sądowi odzyskali pełną możliwość wykonywania wyroków eksmisyjnych, co otworzyło właścicielom drogę do legalnego odzyskania swoich nieruchomości. Znniosek o wszczęcie egzekucji mógł zostać złożony ponownie, a zawieszone postępowania zostały podjęte z urzędu lub na wniosek wierzyciela. Zniesienie obostrzeń oznaczało koniec okresu ochronnego dla dłużników i przywrócenie standardowych procedur egzekucyjnych przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego. Decyzja ta była szeroko komentowana jako krok w stronę przywrócenia praworządności i ochrony prawnej wynajmujących, którzy przez dwa lata ponosili nieproporcjonalne ciężary związane z kryzysem epidemicznym.

Dalsze kroki prawne właściciela po zniesieniu obostrzeń

Dla właścicieli, którzy przez miesiące lub lata zmagali się z zablokowaną procedurą eksmisyjną, zniesienie zakazu było sygnałem do działania. Aby jednak proces ten przebiegł sprawnie i zgodnie z prawem, należy podjąć określone kroki proceduralne. Poniżej przedstawiamy optymalną ścieżkę postępowania.

1. Wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu

Przed skierowaniem sprawy do komornika warto podjąć ostatnią próbę polubownego rozwiązania sporu. Właściciel powinien sporządzić i doręczyć lokatorowi oficjalne, pisemne wezwanie do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu w wyznaczonym terminie (np. 7 lub 14 dni). W piśmie tym należy wyraźnie zaznaczyć, że brak reakcji poskutkuje natychmiastowym skierowaniem sprawy na drogę przymusowej egzekucji komorniczej, co obciąży dłużnika dodatkowymi, znacznymi kosztami opłat egzekucyjnych. Czasami sama perspektywa rychłego wejścia komornika i związanych z tym kosztów motywuje lokatora do opuszczenia mieszkania.

2. Złożenie wniosku do komornika

Jeśli wezwanie nie przyniesie skutku, kolejnym krokiem jest złożenie do właściwego komornika sądowego wniosku o wszczęcie egzekucji. Do wniosku należy bezwzględnie dołączyć oryginał tytułu wykonawczego, czyli wyroku sądu nakazującego eksmisję, opatrzonego klauzulą wykonalności. We wniosku należy precyzyjnie wskazać dane dłużnika oraz adres nieruchomości, która ma zostać opróżniona. Warto również wskazać wszelkie znane informacje ułatwiające przeprowadzenie czynności, takie jak godziny obecności lokatora w mieszkaniu czy informacje o jego stanie majątkowym.

3. Uzyskanie lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia

Przebieg eksmisji zależy w dużej mierze od tego, czy w wyroku eksmisyjnym sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu, aż gmina złoży ofertę najmu takiego lokalu. Jeżeli sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, komornik musi wezwać dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a w razie bezskuteczności – podjąć czynności zmierzające do znalezienia pomieszczenia tymczasowego. Jeśli dłużnik nie posiada takiego pomieszczenia, a gmina go nie dostarcza, komornik może usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, po uprzednim poinformowaniu gminy o potrzebie zapewnienia tymczasowego schronienia. Warto pamiętać, że od 2019 roku obowiązują przepisy zakazujące eksmisji "na bruk" bez wskazania jakiegokolwiek schronienia, co sprawia, że rola gminy lub samego właściciela w pozyskaniu pomieszczenia tymczasowego jest kluczowa.

4. Odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu

W sytuacjach, gdy gmina zwleka z dostarczeniem lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego (co w polskich realiach jest zjawiskiem powszechnym i może trwać nawet kilka lat), właściciel nieruchomości nie jest pozostawiony bez pomocy. Na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze wobec gminy za szkodę polegającą na niemożności korzystania z lokalu. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wysokości czynszu wolnorynkowego, jaki właściciel mógłby uzyskać z wynajmu tego mieszkania, gdyby nie było ono zajmowane przez dzikiego lokatora. Co ważne, gminy często odmawiają wypłaty tych środków na drodze polubownej, co zmusza właścicieli do wytoczenia powództwa sądowego. Są to jednak sprawy o bardzo wysokim wskaźniku wygranych, gdyż odpowiedzialność odszkodowawcza gminy ma charakter obiektywny.

Rola najmu okazjonalnego w zapobieganiu problemom eksmisyjnym

Doświadczenia z okresu pandemii skłoniły wielu wynajmujących do redefinicji sposobu zabezpieczania swoich interesów. Standardowe umowy najmu okazały się niewystarczające w obliczu nagłych zmian legislacyjnych. Rozwiązaniem, które zyskało ogromną popularność, jest najem okazjonalny. Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy przede wszystkim tym, że dołącza się do niej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Ponadto najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tamtego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy. Dzięki temu, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel nie musi przechodzić przez długotrwały proces sądowy o eksmisję – akt notarialny po nadaniu mu klauzuli wykonalności stanowi bezpośredni tytuł wykonawczy, z którym można udać się prosto do komornika. Choć w czasie pandemii nawet te procedury były wstrzymane, to obecnie najem okazjonalny stanowi najszybszą i najbezpieczniejszą ścieżkę odzyskania lokalu.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli

Frustracja wywołana długotrwałym blokowaniem eksmisji w czasie pandemii popychała niektórych właścicieli do podejmowania działań na własną rękę. Jest to jednak ogromny błąd, który może rodzić poważne konsekwencje prawne. Do najczęstszych błędów należą:

Samodzielna wymiana zamków: Uniemożliwienie lokatorowi wejścia do mieszkania bez asysty komornika jest bezprawne i może zostać uznane za naruszenie posiadania, co pozwala lokatorowi na wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania lokalu. Właściciel może zostać zmuszony przez sąd do ponownego wpuszczenia uciążliwego lokatora i pokrycia kosztów procesu.
Odcięcie mediów: Wyłączenie prądu, gazu czy wody w celu zmuszenia lokatora do wyprowadzki wyczerpuje znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (uporczywe nękanie w celu zmuszenia do określonego działania), za co grozi kara pozbawienia wolności do lat 3. Prokuratura i sądy karne podchodzą do tych spraw bardzo rygorystycznie.
Przemoc fizyczna lub psychiczna: Wszelkie próby zastraszania, nachodzenia lokatora w asyście tzw. firm windykacyjnych mogą skutkować zarzutami karnymi, a także roszczeniami cywilnymi o zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych lokatora.

Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować mechanizm działania procedury po pandemii, posłużmy się przykładem pana Andrzeja, właściciela mieszkania w Krakowie. W 2019 roku wynajął on mieszkanie lokatorowi, który po kilku miesiącach przestał opłacać czynsz. Pan Andrzej skutecznie wypowiedział umowę najmu i w lutym 2020 roku złożył pozew o eksmisję. Sąd wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu w listopadzie 2020 roku, nie przyznając lokatorowi prawa do lokalu socjalnego. Niestety, z uwagi na wejście w życie przepisów covidowych, komornik odmówił wszczęcia egzekucji.

Po wejściu w życie przepisów uchylających zakaz eksmisji w kwietniu 2022 roku, pan Andrzej natychmiast skontaktował się z prawnikiem. Pierwszym krokiem było wysłanie do lokatora ostatecznego wezwania do opuszczenia lokalu pod rygorem skierowania sprawy do komornika. Ponieważ lokator zignorował pismo, pan Andrzej złożył wniosek egzekucyjny do komornika wraz z wyrokiem opatrzonym klauzulą wykonalności. Komornik wezwał dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a wobec braku reakcji, wystąpił do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego. Gmina nie wskazała takiego pomieszczenia w ustawowym terminie, w związku z czym pan Andrzej, za pośrednictwem komornika, wskazał prywatne pomieszczenie tymczasowe (które sam wynajął na okres jednego miesiąca, aby przyspieszyć procedurę). Dzięki temu komornik mógł skutecznie przeprowadzić eksmisję lokatora. Następnie pan Andrzej wystąpił do sądu z pozwem przeciwko gminie o odszkodowanie za okres, w którym gmina nie dostarczyła pomieszczenia tymczasowego, co pozwoliło mu odzyskać część utraconych dochodów i zrekompensować poniesione straty finansowe.

Podsumowanie i rekomendacje prawne

Uchylenie pandemicznego zakazu eksmisji przywróciło równowagę prawną i dało właścicielom realne narzędzia do ochrony ich prawa własności. Choć proces eksmisyjny wciąż bywa skomplikowany i czasochłonny – głównie ze względu na niedobór lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych oferowanych przez gminy – kluczem do sukcesu jest konsekwentne i w pełni legalne działanie. Korzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, ścisła współpraca z komornikiem oraz dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od gmin to najskuteczniejsze metody na zminimalizowanie strat i sprawne odzyskanie kontroli nad własną nieruchomością. Przyszłościowo, każdy wynajmujący powinien rozważyć stosowanie wyłącznie umów najmu okazjonalnego, które znacząco skracają czas trwania procedur i minimalizują ryzyko związane z potencjalnymi zmianami w prawie.