Brak eksmisji w pandemii: podstawa prawna i praktyka

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wymusiło na polskim ustawodawcy podjęcie nadzwyczajnych kroków legislacyjnych. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych instrumentów prawnych, który bezpośrednio dotknął rynek nieruchomości, było wprowadzenie czasowego zakazu wykonywania eksmisji. Rozwiązanie to, potocznie określane jako brak eksmisji w pandemii, miało na celu ochronę osób najuboższych oraz zapobieganie bezdomności i rozprzestrzenianiu się patogenu w warunkach kryzysu sanitarnego. Jednak dla wielu właścicieli lokali oznaczało to wielomiesięczne, a czasem nawet wieloletnie zamrożenie możliwości odzyskania swojej własności. W niniejszej analizie przyjrzymy się bliżej konstrukcji prawnej tego zakazu, jego ewolucji, wyjątkom oraz realnemu wpływowi na praktykę obrotu nieruchomościami.

Podstawa prawna wstrzymania eksmisji

Głównym instrumentem prawnym wprowadzającym zakaz eksmisji był artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (zwanej powszechnie tarczą antykryzysową). Zgodnie z pierwotnym brzmieniem tego przepisu, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Regulacja ta w sposób bezprecedensowy ingerowała w prawo własności chronione konstytucyjnie, zawieszając de facto możliwość przymusowego odebrania nieruchomości niesolidnym lokatorom.

Warto podkreślić, że zakaz ten dotyczył wyłącznie etapu wykonawczego, czyli działań podejmowanych przez komorników sądowych. Przepisy tarczy antykryzysowej nie blokowały samej możliwości wnoszenia pozwów o eksmisję do sądów powszechnych ani prowadzenia postępowań sądowych. Właściciel nieruchomości mógł zatem uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a nawet zaopatrzyć go w klauzulę wykonalności. Niemniej jednak, z chwilą skierowania sprawy do komornika, ten zmuszony był odmówić wszczęcia czynności egzekucyjnych lub zawiesić już prowadzone postępowanie.

Zakres podmiotowy i przedmiotowy regulacji

Zakaz eksmisji sformułowany w tarczy antykryzysowej miał ściśle określony zakres. Przede wszystkim dotyczył on lokali mieszkalnych. Oznacza to, że ochrona nie obejmowała lokali o charakterze użytkowym, komercyjnym czy przemysłowym. Właściciele biur, magazynów czy lokali handlowych mogli prowadzić egzekucję na zasadach ogólnych, choć w praktyce i tam występowały opóźnienia związane z ograniczeniem pracy sądów i urzędów.

Podmiotowo regulacja chroniła każdego lokatora, bez względu na tytuł prawny, jaki posiadał do zajmowania lokalu przed jego utratą. Ochroną zostali objęci zarówno dawni najemcy, którym umowy wypowiedziano z powodu zaległości czynszowych, jak i osoby, które zajmowały lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego od samego początku (np. dzicy lokatorzy). Taka konstrukcja przepisów wywołała ogromne poczucie niesprawiedliwości wśród właścicieli nieruchomości, którzy musieli ponosić koszty utrzymania lokali zajmowanych przez osoby niepłacące i odmawiające wyprowadzki.

Wyjątki od zakazu eksmisji – kiedy usunięcie lokatora było możliwe?

Choć zasada ogólna wprowadzała bezwzględny zakaz eksmisji, ustawodawca z czasem dostrzegł potrzebę wprowadzenia pewnych wyłączeń, aby zapobiec skrajnym nadużyciom prawa. Wyjątki te miały charakter ściśle limitowany i obejmowały następujące sytuacje:

Przemoc w rodzinie: Zakaz eksmisji nie miał zastosowania w sprawach, w których podstawą opróżnienia lokalu było stosowanie przemocy w rodzinie. Bezpieczeństwo ofiar przemocy uznano za dobro nadrzędne nad ochroną lokatora przed bezdomnością.
Katastrofa budowlana: Wyłączenie dotyczyło również sytuacji, w których nakaz opróżnienia lokalu wynikał z decyzji organów nadzoru budowlanego, np. w przypadku groźby zawalenia się budynku.
Najem okazjonalny i instytucjonalny: Początkowo istniały poważne wątpliwości interpretacyjne, czy zakaz dotyczy umów najmu okazjonalnego, które zawierają oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Ostatecznie orzecznictwo i praktyka komornicza stały na stanowisku, że dopóki obowiązywał art. 15zzu, nawet te uproszczone procedury były wstrzymane, co znacząco osłabiło zaufanie do tej formy zabezpieczenia.
Inwestycje celu publicznego: Wyłączenia dotyczyły także spraw związanych z realizacją kluczowych inwestycji infrastrukturalnych, gdzie opóźnienie mogłoby narazić Skarb Państwa na ogromne straty.

Wpływ przepisów na właścicieli nieruchomości i lokatorów

Wprowadzenie zakazu eksmisji wywołało dwojakie skutki, skrajnie różne w zależności od perspektywy stron stosunku najmu. Dla lokatorów, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji życiowej z powodu utraty pracy lub redukcji zarobków w czasie pandemii, przepisy te stanowiły realną tarczę ochronną. Zapobiegły one masowemu zjawisku bezdomności w okresie, gdy mobilność społeczna była ograniczona, a schroniska dla bezdomnych borykały się z rygorami sanitarnymi.

Z perspektywy właścicieli nieruchomości regulacja ta okazała się jednak niezwykle dotkliwa. Wielu z nich to osoby fizyczne, dla których przychód z najmu stanowił jedyne źródło utrzymania lub służył spłacie kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup danej nieruchomości. Brak możliwości usunięcia niepłacącego lokatora, przy jednoczesnym obowiązku opłacania czynszu administracyjnego i mediów, doprowadził wielu właścicieli do spirali zadłużenia. Sytuację pogarszał fakt, że dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od Skarbu Państwa za niezgodną z Konstytucją legislację jest procesem długotrwałym i skomplikowanym.

Praktyka sądowa i komornicza w dobie pandemii

W okresie obowiązywania obostrzeń sądy i komornicy musieli dostosować swoje działania do nowych realiów prawnych. Sądy powszechne, mimo początkowych przestojów i przejścia na tryb pracy zdalnej lub hybrydowej, nadal rozpoznawały sprawy o eksmisję. Właściciele nieruchomości byli zachęcani przez prawników do niezwłocznego wytaczania powództw, aby nie tracić czasu. Uzyskanie wyroku z klauzulą wykonalności pozwalało bowiem na "ustawienie się w kolejce" do komornika, co miało kluczowe znaczenie po planowanym zniesieniu zakazu.

Komornicy sądowi z kolei mieli związane ręce. Po otrzymaniu wniosku egzekucyjnego wraz z tytułem wykonawczym, komornik dokonywał formalnego wszczęcia postępowania, ale natychmiast je zawieszał na podstawie przepisów covidowych. Nie mogły być dokonywane żadne czynności terenowe zmierzające do fizycznego usunięcia dłużnika i jego rzeczy z lokalu. Taki stan rzeczy doprowadził do powstania ogromnego zatoru spraw egzekucyjnych w kancelariach komorniczych w całym kraju.

Uchylenie zakazu eksmisji – powrót do normalności

Czasowy charakter regulacji antykryzysowych sprawił, że wraz ze stabilizacją sytuacji epidemicznej i znoszeniem kolejnych obostrzeń, ustawodawca zdecydował o przywróceniu standardowych mechanizmów ochrony własności. Kluczowym momentem było wejście w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 roku o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta uchyliła art. 15zzu tarczy antykryzysowej, co nastąpiło z dniem 15 kwietnia 2022 roku.

Uchylenie zakazu oznaczało natychmiastowe odmrożenie postępowań egzekucyjnych. Komornicy przystąpili do wykonywania nagromadzonych przez ponad dwa lata tytułów wykonawczych. Powrót do normalności nie nastąpił jednak z dnia na dzień – zatory w sądach i kancelariach komorniczych sprawiły, że na fizyczne przeprowadzenie eksmisji wielu właścicieli musiało poczekać kolejne długie miesiące.

Praktyczny przykład: Spór o opróżnienie lokalu w czasie pandemii

Aby lepiej zobrazować mechanizm działania przepisów w praktyce, warto przeanalizować następujący przypadek. Pan Jan był właścicielem dwupokojowego mieszkania w Warszawie, które w styczniu 2020 roku wynajął panu Michałowi. W czerwcu 2020 roku, w wyniku kryzysu wywołanego pandemią, najemca stracił pracę i zaprzestał płacenia czynszu. Pan Jan, po wyczerpaniu procedur polubownych, we wrześniu 2020 roku skutecznie wypowiedział umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów i wezwał lokatora do opróżnienia lokalu. Pan Michał odmówił wyprowadzki, powołując się na trudną sytuację materialną.

Pan Jan skierował sprawę do sądu w listopadzie 2020 roku. Sąd, po przeprowadzeniu postępowania, wydał wyrok eksmisyjny w sierpniu 2021 roku. Wyrok ten uprawomocnił się, a sąd nadał mu klauzulę wykonalności. Gdy Pan Jan udał się z dokumentami do komornika we wrześniu 2021 roku, dowiedział się, że z uwagi na obowiązujący art. 15zzu tarczy antykryzysowej, komornik nie może podjąć żadnych działań fizycznych. Postępowanie zostało zawieszone. Dopiero po 15 kwietnia 2022 roku, kiedy przepisy wstrzymujące eksmisje zostały uchylone, komornik podjął zawieszone postępowanie i ostatecznie w lipcu 2022 roku dokonał eksmisji pana Michała do lokalu socjalnego wskazanego przez gminę. Przez ponad dwa lata Pan Jan nie otrzymywał środków z najmu i musiał samodzielnie pokrywać koszty eksploatacyjne lokalu.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli

Analiza okresu pandemii pozwala na zidentyfikowanie kilku kluczowych błędów, które popełniali właściciele nieruchomości, próbując radzić sobie z niepłacącymi lokatorami w czasie obowiązywania zakazu eksmisji:

Zaniechanie działań prawnych: Wielu właścicieli błędnie zakładało, że skoro obowiązuje zakaz eksmisji, to nie ma sensu wnosić pozwu do sądu. W efekcie zaczynali oni procedurę sądową dopiero po uchyleniu przepisów w 2022 roku, co drastycznie wydłużyło czas odzyskania nieruchomości.
Próby samodzielnego usunięcia lokatora: Zdesperowani właściciele uciekali się czasem do metod siłowych, takich jak wymiana zamków, odłączanie mediów (prądu, wody, gazu) czy nękanie. Działania takie są w polskim prawie nielegalne i wyczerpują znamiona przestępstwa z art. 191a Kodeksu karnego (utrudnianie korzystania z lokalu), co narażało właścicieli na odpowiedzialność karną i cywilną.
Brak dbałości o dokumenty: Wiele sporów przedłużało się z powodu wadliwie sformułowanych wezwań do zapłaty lub nieprawidłowo doręczonych wypowiedzeń umów najmu. Precyzyjne dokumenty są fundamentem każdego szybkiego procesu sądowego.

Podsumowanie i wnioski na przyszłość

Okres pandemii i związany z nim brak eksmisji pokazał, jak głęboko państwo może zaingerować w prywatne stosunki umowne w imię wyższych celów społecznych. Choć nadzwyczajne regulacje zostały zniesione, rynek najmu wyciągnął z tej lekcji istotne wnioski. Przede wszystkim gwałtownie wzrosło znaczenie i popularność najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, które choć również były przejściowo dotknięte ograniczeniami, oferują znacznie szybszą ścieżkę proceduralną po ustaniu stanów nadzwyczajnych. Właściciele nieruchomości stali się także bardziej skrupulatni w weryfikacji wiarygodności płatniczej potencjalnych najemców oraz częściej decydują się na profesjonalne ubezpieczenia czynszowe. Zrozumienie mechanizmów, które zadziałały w czasie kryzysu, pozwala lepiej zabezpieczyć swoje interesy majątkowe na wypadek ewentualnych przyszłych zawirowań prawno-gospodarczych.