Eksmisja w czasie epidemii a obowiązki właściciela nieruchomości

Epidemia COVID-19 postawiła przed właścicielami nieruchomości mieszkalnych bezprecedensowe wyzwania prawne i finansowe. Wprowadzenie szczególnych regulacji antykryzysowych, mających na celu ochronę lokatorów przed utratą dachu nad głową w trudnym okresie sanitarnym, drastycznie ograniczyło tradycyjne uprawnienia właścicielskie. Kluczowym elementem tych zmian było czasowe wstrzymanie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Dla wielu wynajmujących oznaczało to konieczność znoszenia obecności nieuczciwych bądź niewypłacalnych lokatorów przez wiele miesięcy, a nawet lat. W niniejszej publikacji szczegółowo analizujemy, jak wyglądała eksmisja w czasie epidemii, jakie obowiązki spoczywały wówczas na właścicielach oraz w jaki sposób mogli oni legalnie dbać o swoje interesy majątkowe.

Wstrzymanie eksmisji jako instrument walki z pandemią

Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię wstrzymania eksmisji była tak zwana ustawa covidowa. Na mocy art. 15zzu tej ustawy, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten wszedł w życie wiosną 2020 roku i wywołał ogromne poruszenie na rynku nieruchomości.

Cel ustawodawcy był jasny: zapobieganie bezdomności i ograniczenie przemieszczania się osób w celach sanitarnych. Jednak rykoszetem uderzyło to w prywatnych właścicieli. Warto podkreślić, że zakaz ten dotyczył fazy egzekucyjnej, czyli działań komorniczych. Sądy w dalszym ciągu mogły prowadzić postępowania i wydawać wyroki nakazujące eksmisję, jednak komornicy sądowi mieli związane ręce i nie mogli fizycznie usunąć lokatora z mieszkania.

Wpływ regulacji na sytuację prawną i ekonomiczną właściciela

Wprowadzenie zakazu eksmisji nie oznaczało, że umowy najmu przestały obowiązywać lub że lokatorzy zostali zwolnieni z obowiązku płacenia czynszu. Wręcz przeciwnie, stosunek prawny najmu nadal nakładał na obie strony określone obowiązki. Problem pojawiał się wtedy, gdy lokator przestawał płacić, a właściciel, mimo skutecznego wypowiedzenia umowy, nie mógł odzyskać swojej własności.

Właściciel nieruchomości w tym okresie musiał mierzyć się z dwiema głównymi kategoriami obciążeń: finansowymi oraz prawnymi. Do obciążeń finansowych należała konieczność opłacania czynszu administracyjnego do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz regulowanie rachunków za media, jeśli umowy z dostawcami były podpisane na właściciela. Z kolei obciążenia prawne sprowadzały się do bezwzględnego zakazu stosowania jakichkolwiek form nacisku, które mogłyby zostać uznane za nękanie lokatora lub naruszenie jego posiadania.

Obowiązki właściciela lokalu w trakcie trwania zakazu

W okresie obowiązywania zakazu eksmisji właściciel nieruchomości nie mógł działać metodami faktów dokonanych. Polskie prawo bardzo surowo traktuje wszelkie próby samodzielnego usuwania lokatorów. Do kluczowych obowiązków i ograniczeń właściciela należały:

• Zakaz odcinania mediów: Wyłączenie prądu, gazu czy wody w celu zmuszenia lokatora do wyprowadzki jest przestępstwem z art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Właściciel, nawet jeśli sam nie otrzymywał opłat, musiał tolerować korzystanie z mediów przez lokatora, chyba że dostawca odciął je z powodu ogólnego zadłużenia lokalu.
• Zakaz wymiany zamków: Uniemożliwienie lokatorowi wejścia do miasta poprzez wymianę zamków stanowi naruszenie posiadania. Lokator mógł w takim przypadku wystąpić do sądu z powództwem posesoryjnym o przywrócenie posiadania, które sądy rozpatrywały bardzo szybko.
• Obowiązek utrzymania lokalu: Właściciel nadal był zobowiązany do usuwania awarii, które uniemożliwiały korzystanie z lokalu w sposób bezpieczny, np. awarii instalacji grzewczej czy elektrycznej.

Wyjątki od zakazu eksmisji w czasie epidemii

Choć zakaz eksmisji sformułowano bardzo szeroko, ustawodawca przewidział kilka istotnych wyjątków. Eksmisja w czasie epidemii była możliwa w następujących przypadkach:

1. Przemoc w rodzinie: Zakaz nie dotyczył orzeczeń nakazujących opróżnienie lokalu wydanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Bezpieczeństwo ofiar przemocy domowej miało pierwszeństwo przed ochroną epidemiczną lokatora.
2. Wzniesienie budynku niezgodnie z prawem: Wyjątek dotyczył nakazów opróżnienia lokali w budynkach przeznaczonych do rozbiórki z uwagi na stan katastrofy budowlanej.
3. Lokale użytkowe: Zakaz dotyczył wyłącznie lokali mieszkalnych. Eksmisje z lokali komercyjnych, biur czy magazynów mogły być przeprowadzane na standardowych zasadach, o ile nie sprzeciwiały się im inne, ogólne przepisy epidemiczne.

Procedura działania właściciela krok po kroku

Mimo związanych rąk w kwestii fizycznego usunięcia lokatora, właściciel nie powinien był pozostawać bierny. Prawidłowa ścieżka postępowania w okresie pandemii wyglądała następująco:

• Krok 1: Wezwanie do zapłaty. W przypadku braku płatności właściciel musiał wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z określeniem terminu (minimum miesiąc) pod rygorem wypowiedzenia umowy.
• Krok 2: Wypowiedzenie umowy najmu. Po bezskutecznym upływie terminu należało złożyć pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze wskazaniem przyczyny (np. zaległość za co najmniej trzy pełne okresy płatności).
• Krok 3: Wezwanie do opróżnienia lokalu. Wyznaczenie lokatorowi terminu na dobrowolne opuszczenie nieruchomości.
• Krok 4: Wniesienie pozwu o eksmisję do sądu. Złożenie pozwu było kluczowe. Choć wyroku nie można było wykonać od razu, uzyskanie orzeczenia pozwalało na natychmiastowe podjęcie działań komorniczych po zniesieniu obostrzeń.
• Krok 5: Wystąpienie o odszkodowanie. Równolegle właściciel mógł żądać zapłaty zaległego czynszu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeśli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Co ważne, w sytuacji gdy sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o prawie lokatora do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie dostarczyła, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze bezpośrednio do gminy na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. W okresie pandemii gminy również wstrzymały dostarczanie lokali socjalnych, co otwierało właścicielom drogę do procesowania się z samorządami o rekompensatę finansową za cały okres bezumownego korzystania.

Odpowiedzialność odszkodowawcza Skarbu Państwa za ograniczenie prawa własności

W okresie pandemii w środowisku prawniczym rozgorzała dyskusja na temat potencjalnej odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa wobec właścicieli nieruchomości. Podnoszono argumenty, że drastyczne ograniczenie prawa własności bez zapewnienia adekwatnej rekompensaty finansowej dla wynajmujących stanowiło naruszenie Konstytucji RP. Zgodnie z art. 77 ust. 1 Konstytucji, każdy ma prawo do wynagrodzenia szkody, jaka została mu wyrządzona przez niezgodne z prawem działanie organu władzy publicznej. Choć samo wprowadzenie przepisów antykryzysowych miało na celu ochronę zdrowia publicznego, to brak mechanizmów kompensacyjnych dla właścicieli zmusił ich do ponoszenia ciężarów publicznych na rzecz ochrony najemców. Wytaczanie powództw przeciwko Skarbowi Państwa opierało się na koncepcji tzw. bezprawia legislacyjnego lub legalnego działania władzy publicznej wywołującego szkodę (art. 417 lub art. 417[1] Kodeksu cywilnego). Choć procesy te są niezwykle skomplikowane i wymagają wykazania bezpośredniego związku przyczynowo-skutkowego między wejściem w życie przepisów a powstałą szkodą, stanowią one ważną ścieżkę prawną dla właścicieli, którzy ponieśli gigantyczne straty finansowe.

Niezbędne dokumenty w procesie o eksmisję

Aby skutecznie przeprowadzić proces sądowy i przygotować się na egzekucję komorniczą, właściciel musiał zgromadzić komplet dokumentów. Brak staranności na tym etapie mógł skutkować oddaleniem powództwa lub znacznym wydłużeniem postępowania. Do kluczowych dokumentów należą:

Najem okazjonalny w dobie pandemii

Najem okazjonalny przed pandemią był uznawany za najbezpieczniejszą formę zabezpieczenia interesów właściciela. Lokator podpisujący taką umowę składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Wskazuje również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.

Niestety, przepisy covidowe uderzyły również w tę instytucję. Art. 15zzu wstrzymywał wykonanie wszystkich tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu, w tym również tych opartych na aktach notarialnych przy najmie okazjonalnym. Niemniej jednak, posiadacze umów najmu okazjonalnego byli w znacznie lepszej sytuacji po zniesieniu pandemii. Nie musieli oni przechodzić przez długotrwały proces sądowy o eksmisję – wystarczyło nadać klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu i skierować sprawę bezpośrednio do komornika zaraz po uchyleniu zakazu.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli

Stres i frustracja związane z brakiem dochodów z nieruchomości często popychały właścicieli do działań niezgodnych z prawem. Do najczęstszych błędów należały:

• Próby siłowego wejścia do lokalu: Nachodzenie lokatorów, nękanie telefonami, a nawet próby zamieszkania z nimi w jednym lokalu. Takie działania wyczerpują znamiona przestępstwa stalkingu lub naruszenia miru domowego.
• Zaniechanie procedury formalnej: Wielu właścicieli rezygnowało z wysyłania pism i składania pozwu do sądu, tłumacząc to tym, że "i tak jest zakaz eksmisji". To błąd, ponieważ po zniesieniu zakazu musieli oni dopiero zaczynać całą procedurę od nowa, tracąc cenne miesiące.
• Brak dokumentowania strat: Niezbieranie faktur, potwierdzeń opłat za media i brak formalnego ewidencjonowania zadłużenia utrudniały późniejsze dochodzenie odszkodowań przed sądem.

Praktyczne studium przypadku (Case Study)

Pan Jan wynajmował mieszkanie dwupokojowe w Poznaniu pani Annie. W listopadzie 2020 roku, w środku fali pandemii, pani Anna straciła pracę i przestała płacić czynsz. Pan Jan początkowo próbował porozumieć się polubownie, proponując obniżenie czynszu o połowę, jednak lokatorka przestała odpowiadać na wiadomości. W styczniu 2021 roku pan Jan wysłał oficjalne wezwanie do zapłaty, a w marcu 2021 roku skutecznie wypowiedział umowę najmu. W maju 2021 roku złożył pozew o eksmisję do sądu rejonowego.

Sąd wydał wyrok eksmisyjny w grudniu 2021 roku, przyznając pani Annie prawo do lokalu socjalnego ze względu na jej status osoby bezrobotnej. Z uwagi na art. 15zzu ustawy covidowej, wyrok nie mógł zostać wykonany przez komornika. Pan Jan nie załamał jednak rąk. Regularnie opłacał czynsz administracyjny i dokumentował każdą stratę. Wystąpił do gminy z wezwaniem do zapłaty odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego. Po zniesieniu zakazu eksmisji w kwietniu 2022 roku, gmina szybko wypłaciła panu Janowi należne odszkodowanie za okres od grudnia 2021 do kwietnia 2022 roku, a komornik sprawnie dokończył procedurę eksmisyjną, gdy tylko stało się to prawnie możliwe. Dzięki formalnemu podejściu pan Jan zminimalizował swoje straty finansowe.

Zniesienie zakazu eksmisji i powrót do normalności

Przełomem dla właścicieli nieruchomości było wejście w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową. Ustawa ta w art. 19 uchyliła art. 15zzu ustawy covidowej, co oznaczało oficjalne zniesienie zakazu eksmisji z dniem 15 kwietnia 2022 roku.

Po tej dacie komornicy sądowi przystąpili do masowego wykonywania nagromadzonych przez dwa lata wyroków eksmisyjnych. Spowodowało to ogromne zatory w kancelariach komorniczych, a czas oczekiwania na fizyczne opróżnienie lokalu w wielu miastach wydłużył się do kilku miesięcy. Niemniej jednak, powrót do normalnych zasad egzekucyjnych przywrócił zachwianą równowagę między prawami lokatorów a prawami właścicieli nieruchomości.

Aktualny stan prawny – na co musi przygotować się właściciel?

Obecnie, po definitywnym zniesieniu przepisów covidowych w kwietniu 2022 roku, procedury eksmisyjne wróciły do standardowego trybu określonego w Kodeksie postępowania cywilnego oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że komornicy mogą bez przeszkód wykonywać wyroki sądowe. Należy jednak pamiętać o ogólnych ograniczeniach, które obowiązywały przed pandemią i nadal pozostają w mocy. Kluczowym z nich jest okres ochronny przed eksmisją na bruk, trwający od 1 listopada do 31 marca następnego roku. W tym okresie eksmisji nie wykonuje się, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano tymczasowego pomieszczenia lub lokalu socjalnego (chyba że powodem eksmisji jest przemoc w rodzinie lub rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu). Ponadto, sądy w wyrokach eksmisyjnych nadal bardzo skrupulatnie badają sytuację życiową i materialną lokatorów, przyznając prawo do lokalu socjalnego kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz emerytom i rencistom spełniającym kryteria socjalne. Obowiązek dostarczenia takiego lokalu spoczywa na gminie, co w praktyce często oznacza wieloletnie oczekiwanie na wolny zasób komunalny.

Podsumowanie i rekomendacje dla wynajmujących

Doświadczenia z okresu epidemii COVID-19 pokazały, jak szybko stabilny rynek najmu może zostać zachwiany przez nagłe decyzje ustawodawcy. Właściciele nieruchomości muszą pamiętać, że ochrona lokatorów jest w Polsce silnie zakorzeniona w systemie prawnym, a sytuacje nadzwyczajne mogą tę ochronę jeszcze bardziej potęgować. Najlepszą metodą zabezpieczenia się na przyszłość jest rygorystyczne przestrzeganie procedur prawnych, unikanie emocjonalnych i bezprawnych działań oraz bezwzględne korzystanie z bezpiecznych form umów, takich jak najem okazjonalny lub instytucjonalny z poddaniem się egzekucji w formie aktu notarialnego.