Eksmisja podczas pandemii: odmowa i dalsze kroki prawne

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wywarło gigantyczny wpływ na niemal każdą dziedzinę życia społeczno-gospodarczego w Polsce. Jednym z obszarów, który wywołał najwięcej kontrowersji i sporów prawnych, były regulacje dotyczące rynku najmu nieruchomości, a w szczególności czasowy zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepisy te, potocznie nazywane "tarczą antykryzysową", na wiele miesięcy zamroziły możliwość przymusowego opróżniania lokali mieszkalnych. Decyzja ta, choć podyktowana względami humanitarnymi i sanitarnymi, uderzyła bezpośrednio w interesy właścicieli nieruchomości, stawiając ich często w skrajnie trudnej sytuacji finansowej. Z drugiej strony, dla wielu lokatorów, którzy z dnia na dzień stracili źródło utrzymania, stanowiła ona jedyną barierę chroniącą przed bezdomnością. W niniejszej publikacji szczegółowo analizujemy mechanizmy prawne, które obowiązywały w tym okresie, procedurę odmowy wykonania eksmisji, wyjątki od ogólnego zakazu oraz kroki prawne, jakie mogły i nadal mogą podjąć obie strony sporu.

Podstawa prawna i geneza wstrzymania eksmisji

Kluczowym dokumentem, który wprowadził rewolucyjne zmiany w procedurze eksmisyjnej, była ustawa z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Na mocy dodanego później artykułu 15zzu tej ustawy, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten wszedł w życie z dniem ogłoszenia i diametralnie zmienił sytuację na rynku nieruchomości. Intencją ustawodawcy było zapewnienie obywatelom dachu nad głową w czasie, gdy przemieszczanie się i szukanie nowego lokum było skrajnie utrudnione i niebezpieczne dla zdrowia publicznego. Ograniczenie to miało jednak charakter bezprecedensowy, ponieważ w sposób drastyczny ingerowało w konstytucyjnie chronione prawo własności. Właściciele mieszkań zostali pozbawieni realnego instrumentu ochrony swoich praw przed nieuczciwymi lub niewypłacalnymi najemcami.

Zakres podmiotowy i przedmiotowy zakazu eksmisji

Warto precyzyjnie wyjaśnić, kogo i jakich sytuacji dotyczył wspomniany zakaz. Przepis artykułu 15zzu odnosił się wyłącznie do lokali mieszkalnych. Oznacza to, że ochrona nie obejmowała lokali użytkowych, handlowych czy przemysłowych. Właściciele nieruchomości komercyjnych mogli bez przeszkód prowadzić postępowania egzekucyjne wobec niesolidnych najemców, o ile oczywiście sądy i komornicy funkcjonowali w danym okresie. Zakaz dotyczył wykonywania tytułów wykonawczych, czyli wyroków sądowych opatrzonych klauzulą wykonalności, aktów notarialnych, w których najemca poddał się egzekucji, czy innych orzeczeń nakazujących opróżnienie i wydanie lokalu. Co niezwykle istotne, zakaz ten nie uniemożliwiał samego prowadzenia postępowań sądowych. Właściciele mogli nadal wnosić pozwy o eksmisję do sądów, a sądy mogły wydawać wyroki. Niemożliwe było jedynie ich przymusowe wykonanie przez komornika sądowego na etapie egzekucji.

Wyjątki od zakazu eksmisji – kiedy eksmisja była możliwa?

Choć zakaz miał charakter ogólny, ustawodawca przewidział kilka istotnych wyjątków, w których eksmisja mogła zostać przeprowadzona nawet w trakcie najostrzejszych restrykcji pandemicznych. Wyjątki te miały na celu ochronę innych ważnych dóbr prawnych, takich jak życie, zdrowie czy bezpieczeństwo domowników. Do najważniejszych wyłączeń należały:

Przemoc w rodzinie: Zakaz nie dotyczył orzeczeń wydanych na podstawie artykułu 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Jeśli sprawca przemocy domowej otrzymał nakaz opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania, komornik mógł i musiał taki wyrok wykonać bez względu na pandemię.
Zagrożenie katastrofą budowlaną: Eksmisja była możliwa, gdy opróżnienie lokalu mieszkalnego było konieczne z uwagi na stan techniczny budynku, zagrażający życiu lub zdrowiu jego mieszkańców, co potwierdzały stosowne decyzje organów nadzoru budowlanego.
Wyroki karne: Wyłączenie obejmowało również sytuacje, w których nakaz opróżnienia lokalu wynikał z orzeczenia sądu wydanego w postępowaniu karnym (np. środki karne wobec sprawców przestępstw).

Poza tymi wyjątkami, wszelkie inne próby przymusowego usunięcia lokatora z mieszkania były blokowane przez obowiązujące prawo.

Rola komornika i procedura odmowy wykonania eksmisji

W praktyce organem odpowiedzialnym za realizację wyroków eksmisyjnych jest komornik sądowy. W okresie pandemii, po otrzymaniu wniosku egzekucyjnego wraz z tytułem wykonawczym, komornik miał obowiązek zbadać, czy sprawa nie dotyczy lokalu mieszkalnego oraz czy nie zachodzi któryś z ustawowych wyjątków. Jeśli wniosek dotyczył standardowej eksmisji lokatora za brak zapłaty czynszu, komornik musiał wydać postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania egzekucyjnego lub o jego zawieszeniu, powołując się bezpośrednio na przepisy tarczy antykryzysowej. Wszelkie próby fizycznego usunięcia lokatora przez komornika wbrew temu zakazowi stanowiłyby rażące naruszenie prawa i mogły być podstawą do wniesienia skargi na czynności komornika. Dla właścicieli oznaczało to konieczność oczekiwania na zmianę przepisów, co generowało narastające straty finansowe.

Dalsze kroki prawne dla właściciela nieruchomości

Wielu właścicieli nieruchomości uważało, że w czasie pandemii ich ręce są całkowicie związane. To błąd. Istniał szereg kroków prawnych, które należało podjąć, aby zabezpieczyć swoją pozycję na przyszłość i zminimalizować straty. Do najważniejszych działań należały:

Wytoczenie powództwa o eksmisję: Jak wspomniano, sądy cały czas przyjmowały pozwy i wydawały wyroki. Warto było przejść przez procedurę sądową, aby w momencie zniesienia zakazu dysponować już gotowym wyrokiem z klauzulą wykonalności.
Roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie: Właściciel mógł (i nadal może) żądać od lokatora odszkodowania w wysokości czynszu, jaki mógłby uzyskać z wynajmu lokalu na rynku. Choć ściągalność tych kwot bywała niska, pozwalało to na formalne udokumentowanie długu.
Odszkodowanie od gminy: Jeśli sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o prawie lokatora do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie dostarczyła, właścicielowi przysługiwało roszczenie odszkodowawcze bezpośrednio od gminy na podstawie artykułu 18 ustęp 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. To niezwykle skuteczny instrument, ponieważ gminy są podmiotami w pełni wypłacalnymi.

Dalsze kroki prawne dla lokatora

Lokatorzy, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji życiowej, również musieli działać aktywnie, a nie jedynie biernie liczyć na ochronę pandemiczną. Przede wszystkim powinni byli gromadzić dokumenty potwierdzające utratę źródła dochodu (np. wypowiedzenie umowy o pracę, decyzje o zamknięciu działalności). Dokumenty te były kluczowe w ewentualnych negocjacjach z właścicielem lub przed sądem w celu wykazania dobrej wiary. Ponadto lokatorzy mieli prawo ubiegać się o dodatki mieszkaniowe, obniżki czynszu w zasobach komunalnych czy pomoc socjalną. W przypadku, gdy właściciel próbował stosować niedozwolone naciski (np. odcinanie mediów, nękanie), lokator miał prawo zgłosić sprawę na policję lub wnieść do sądu powództwo o przywrócenie posiadania lokalu.

Praktyczny przykład: Spór o lokal w czasie obostrzeń

Wyobraźmy sobie sytuację pana Jana, właściciela dwupokojowego mieszkania w Gdańsku, które wynajmował pani Annie. W maju 2020 roku pani Anna straciła pracę w branży hotelarskiej i przestała opłacać czynsz. Pan Jan, po bezskutecznych wezwaniach do zapłaty, wypowiedział umowę najmu i pod koniec 2020 roku złożył pozew o eksmisję. Sąd w połowie 2021 roku wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, przyznając jednocześnie pani Annie prawo do lokalu socjalnego ze względu na jej trudną sytuację materialną. Pan Jan zwrócił się do gminy o wskazanie takiego lokalu, jednak gmina odpowiedziała, że nie dysponuje wolnymi zasobami. Gdy pan Jan chciał skierować sprawę do komornika, dowiedział się, że z uwagi na artykuł 15zzu eksmisja nie zostanie przeprowadzona. W tej sytuacji pan Jan podjął decyzję o pozwaniu gminy o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego za cały okres, w którym wyrok nie mógł być wykonany. Sąd zasądził na rzecz pana Jana kwotę odpowiadającą rynkowemu czynszowi, co pozwoliło mu pokryć koszty utrzymania mieszkania. Gdy w maju 2022 roku przepisy covidowe zostały uchylone, komornik niezwłocznie przystąpił do egzekucji, a pani Anna została ostatecznie przeniesiona do lokalu socjalnego dostarczonego przez gminę.

Najczęstsze błędy popełniane przez strony

Zarówno właściciele, jak i lokatorzy popełniali w tym trudnym okresie kardynalne błędy, które często niosły za sobą poważne konsekwencje prawne i finansowe. Dla właścicieli największym błędem była próba tzw. dzikiej eksmisji. Samowolne wejście do lokalu, wymiana zamków, wyrzucenie rzeczy lokatora czy odcięcie dopływu prądu i wody to działania wyczerpujące znamiona przestępstwa z artykułu 191 § 1a Kodeksu karnego (zmuszanie do określonego zachowania poprzez utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego), za co grozi kara do 3 lat pozbawienia wolności. Z kolei najczęstszym błędem lokatorów było całkowite unikanie kontaktu z właścicielem i ignorowanie korespondencji sądowej. Przekonanie, że pandemia chroni przed wszystkim, prowadziło do narastania gigantycznego zadłużenia, które po zniesieniu obostrzeń stało się podstawą do natychmiastowej egzekucji z innych składników majątku lokatora.

Uchylenie przepisów covidowych i obecna sytuacja prawna

Sytuacja prawna uległa diametralnej zmianie wiosną 2022 roku. Na mocy ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 roku o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową, uchylony został artykuł 15zzu ustawy covidowej. Zmiana ta weszła w życie 15 maja 2022 roku. Od tego momentu komornicy sądowi uzyskali pełną możliwość wykonywania wszystkich zaległych i nowych wyroków eksmisyjnych. Spowodowało to nagłe spiętrzenie spraw egzekucyjnych w kancelariach komorniczych. Obecnie postępowania eksmisyjne toczą się na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie postępowania cywilnego oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Ochrona pandemiczna przestała obowiązywać, co oznacza, że dłużnicy nie mogą już powoływać się na zagrożenie epidemiczne jako podstawę do odmowy opuszczenia lokalu.

Podsumowanie – jak przygotować się do postępowania eksmisyjnego dzisiaj?

Doświadczenia z okresu pandemii pokazują, jak dynamicznie może zmieniać się prawo regulujące rynek nieruchomości. Dzisiaj, aby skutecznie przeprowadzić eksmisję lub obronić się przed bezprawnym usunięciem z mieszkania, kluczowe jest precyzyjne gromadzenie dokumentacji. Właściciele powinni rozważyć zawieranie umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, co znacznie przyspiesza procedurę po ustaniu stosunku najmu. Lokatorzy natomiast muszą pamiętać, że brak płatności zawsze niesie za sobą konsekwencje prawne, a kluczem do uniknięcia nagłej eksmisji jest dialog z właścicielem oraz terminowe reagowanie na pisma procesowe i komornicze.