Eksmisja z mieszkania w czasie pandemii: orzecznictwo i linia sądowa

Pandemia COVID-19 wymusiła na ustawodawcy wprowadzenie szeregu nadzwyczajnych rozwiązań prawnych, które głęboko zaingerowały w dotychczasowy porządek społeczno-gospodarczy. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych instrumentów było czasowe wstrzymanie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Regulacja ta, choć podyktowana względami humanitarnymi i dążeniem do ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa, wywołała burzliwą dyskusję wokół granic ochrony praw lokatorów kosztem konstytucyjnego prawa własności. W niniejszej analizie przyjrzymy się szczegółowo, jak sądy interpretowały te przepisy, jak kształtowała się linia orzecznicza oraz jakie skutki dla rynku nieruchomości przyniosły te bezprecedensowe regulacje.

Geneza i cel wprowadzenia zakazu eksmisji w czasie pandemii

Kluczowym przepisem regulującym kwestię eksmisji w okresie pandemii był art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Celem tej regulacji było zapewnienie obywatelom stabilności mieszkaniowej w okresie, gdy kwarantanna, izolacja oraz ograniczenia w przemieszczaniu się stanowiły podstawowe narzędzia walki z pandemią. Ustawodawca uznał, że pozbawienie kogokolwiek dachu nad głową w tym krytycznym czasie stanowiłoby bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia publicznego.

Zakres podmiotowy i przedmiotowy ograniczeń

Wprowadzony zakaz nie miał jednak charakteru absolutnego, choć w praktyce sparaliżował większość postępowań egzekucyjnych. Ograniczenie dotyczyło wyłącznie lokali mieszkalnych. Oznaczało to, że eksmisje z lokali użytkowych, hal magazynowych czy innych nieruchomości o charakterze komercyjnym mogły być prowadzone bez przeszkód, o ile nie sprzeciwiały się temu inne ogólne przepisy epidemiczne. Ponadto ustawodawca przewidział wyraźne wyłączenia od zakazu eksmisji z lokali mieszkalnych. Zakaz nie miał zastosowania w sprawach:

przeciwko osobie, która stosowała przemoc w rodzinie (na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie),
gdy opróżnienie lokalu mieszkalnego było konieczne ze względu na stan techniczny budynku zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi,
związanych z realizacją inwestycji celu publicznego,
gdy dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (co miało kluczowe znaczenie dla umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego).

Linia orzecznicza sądów powszechnych w okresie pandemii

Wprowadzenie art. 15zzu wywołało liczne wątpliwości interpretacyjne w praktyce sądowej. Podstawowe pytanie brzmiało: czy zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych oznacza również zakaz ich wydawania przez sądy? Początkowo część dłużników argumentowała, że sądy powinny zawieszać postępowania o eksmisję lub oddalać powództwa jako przedwczesne. Szybko jednak ukształtowała się jednolita linia orzecznicza, zgodnie z którą przepis ten odnosił się wyłącznie do etapu egzekucyjnego (wykonawczego), a nie rozpoznawczego. Sądy powszechne stały na stanowisku, że właściciel nieruchomości ma pełne prawo dochodzić swoich roszczeń przed sądem, uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu oraz zaopatrzyć go w klauzulę wykonalności. Samo fizyczne usunięcie lokatora przez komornika było natomiast odraczane w czasie do momentu zniesienia stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego. Taka interpretacja pozwalała właścicielom na przygotowanie gruntu pod przyszłą egzekucję i skrócenie czasu oczekiwania na odzyskanie nieruchomości po ustaniu pandemii.

Konflikt z Konstytucją RP i prawo własności

Wielu właścicieli nieruchomości, pozbawionych możliwości korzystania ze swojej własności oraz nieotrzymujących czynszu, podnosiło zarzut niekonstytucyjności art. 15zzu. Wskazywano na naruszenie art. 64 Konstytucji RP, który gwarantuje ochronę prawa własności. Sądy, rozstrzygając poszczególne sprawy, musiały dokonywać trudnej oceny proporcjonalności ograniczeń. W orzecznictwie podkreślano, że choć prawo własności nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniom ustawowym, to jednak długotrwałe obciążenie właściciela kosztami utrzymania lokatora bez realnej perspektywy egzekucji narusza istotę tego prawa. W niektórych skrajnych przypadkach sądy próbowały łagodzić skutki tych przepisów poprzez zasądzanie wysokich odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokalu, co miało stanowić rekompensatę dla poszkodowanych właścicieli.

Rola najmu okazjonalnego i instytucji poddania się egzekucji

Okres pandemii stał się prawdziwym testem dla instytucji najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Zgodnie z dominującym poglądem doktryny i rodzącym się orzecznictwem, umowy te, zawierające oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego (w formie aktu notarialnego), pozwalały na ominięcie niektórych ograniczeń egzekucyjnych. Choć komornicy początkowo podchodzili do tematu bardzo ostrożnie, sądy w postępowaniach klauzulowych potwierdzały, że specyfika najmu okazjonalnego ma na celu szybkie odzyskanie władztwa nad rzeczą. Właściciele, którzy posiadali poprawnie sporządzone dokumenty notarialne, znajdowali się w znacznie lepszej sytuacji procesowej niż ci, którzy zawarli zwykłe umowy najmu w formie pisemnej.

Uchylenie przepisów covidowych i powrót do normalności

Stan zawieszenia egzekucji trwał ponad dwa lata. Przełom nastąpił wraz w wejściem w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Na mocy art. 17 tej nowelizacji uchylono art. 15zzu ustawy covidowej. Zmiana ta weszła w życie 15 kwietnia 2022 r., co oznaczało natychmiastowe przywrócenie możliwości wykonywania wyroków eksmisyjnych przez komorników sądowych. Dla wielu właścicieli był to moment długo oczekiwanego odzyskania kontroli nad swoimi nieruchomościami, jednak dla kancelarii komorniczych oznaczało to nagły napływ spraw egzekucyjnych nagromadzonych przez ponad 24 miesiące.

Praktyczne aspekty dochodzenia roszczeń przez właścicieli

Aby skutecznie przeprowadzić procedurę opróżnienia lokalu w obecnym stanie prawnym, właściciel musi skrupulatnie zgromadzić odpowiednie dokumenty i przejść przez określoną procedurę sądowo-egzekucyjną. Proces ten składa się z kilku kluczowych kroków:

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu: Musi nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności, z zachowaniem terminów ustawowych lub umownych, po uprzednim pisemnym wezwaniu do zapłaty zaległości (jeśli przyczyną jest brak płatności).
Wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu: Wyznaczenie ostatecznego terminu na dobrowolną przeprowadzkę.
Wytoczenie powództwa przed sąd: Złożenie pozwu o eksmisję do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Uzyskanie wyroku z klauzulą wykonalności: Po wygraniu sprawy należy złożyć wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności.
Złożenie wniosku do komornika: Wszczęcie właściwego postępowania egzekucyjnego.

Praktyczny przykład (Case Study)

Wyobraźmy sobie sytuację pana Tomasza, który w styczniu 2020 roku wynajął swoje mieszkanie w Warszawie dwóm lokatorom. Od listopada 2020 roku lokatorzy całkowicie zaprzestali płacenia czynszu, tłumacząc to trudną sytuacją materialną wywołaną pandemią. Pan Tomasz, po bezskutecznych wezwaniach do zapłaty, wypowiedział umowę w marcu 2021 roku i skierował sprawę do sądu. Sąd Rejonowy w grudniu 2021 roku wydał wyrok nakazujący lokatorom opróżnienie lokalu, jednak z uwagi na obowiązujący art. 15zzu ustawy covidowej, komornik odmówił wszczęcia fizycznej eksmisji, informując o konieczności oczekiwania na zmianę przepisów. Dopiero po 15 kwietnia 2022 roku, po uchyleniu zakazu, pan Tomasz mógł złożyć ponowny wniosek egzekucyjny. Komornik wyznaczył termin eksmisji na czerwiec 2022 roku. Dzięki konsekwentnemu działaniu i posiadaniu pełnej dokumentacji (dowody doręczenia pism, wyrok sądu, klauzula wykonalności), pan Tomasz odzyskał lokal, a następnie wystąpił z powództwem o zapłatę zaległego czynszu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za cały okres bezprawnego zamieszkiwania lokatorów.

Podsumowanie i wnioski dla właścicieli i lokatorów

Doświadczenia z okresu pandemii COVID-19 pokazały, jak głęboko państwo może zaingerować w prywatne stosunki prawne w imię wyższych celów społecznych. Choć zakaz eksmisji przeszedł już do historii, ukształtowana w tym okresie linia orzecznicza przypomina o konieczności starannego zabezpieczania swoich interesów przy zawieraniu umów najmu. Dla właścicieli najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje najem okazjonalny, który w znacznym stopniu ogranicza ryzyka związane z ewentualnymi przyszłymi zmianami legislacyjnymi. Z kolei lokatorzy muszą pamiętać, że okresowe wstrzymanie egzekucji nie zwalniało ich z obowiązku regulowania należności, a narosłe w tym czasie długi podlegają pełnemu dochodzeniu na drodze sądowej.